2019年5月16日晚，深圳世聯(lián)行集團(tuán)董事長陳勁松先生做客《北大匯豐創(chuàng)講堂》，北京大學(xué)匯豐商學(xué)院管理實(shí)踐教授、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心主任陳瑋教授作為嘉賓主持與其展開精彩對(duì)話。
在近兩小時(shí)的分享中，陳勁松從信用、杠桿、債務(wù)、貨幣等方面分析了中國房地產(chǎn)三十年一變的規(guī)律與具體演變規(guī)則，展現(xiàn)了其方法論指導(dǎo)與獨(dú)特的思考方式。
三十年河?xùn)|，三十年河西
所謂“三十年河?xùn)|，三十年河西”，對(duì)中國房地產(chǎn)而言，三十年是一個(gè)很有趣的數(shù)字：1919-1949年，中國擁有房地產(chǎn)且穩(wěn)定發(fā)展；1949-1979年，國有制體系使得房地產(chǎn)并不盛行，但同時(shí)也為未來房地產(chǎn)發(fā)展提供了保障，說明前三十年的規(guī)則會(huì)為后三十年帶來紅利；而1979-2009年，自改革開放以來，房子不再由單位福利分發(fā)而改為市場(chǎng)買賣，國有制的體系保障了城市規(guī)劃障礙較小，蓬勃發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也更使得房地產(chǎn)作為新興的貨幣形式更具信用。
在第二個(gè)十年——1989-1999年，中國房地產(chǎn)開始突飛猛進(jìn)，當(dāng)時(shí)社會(huì)尚處于對(duì)土地、房子、城市、人的思考中；1999-2009年，中國房地產(chǎn)持續(xù)增高，從1998年停止福利分房，房屋可以通過按揭購買，土地抵押、房產(chǎn)被承認(rèn)信用可以作為貨幣；到2008年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，政府放松房產(chǎn)調(diào)控度過經(jīng)濟(jì)危機(jī)，房產(chǎn)作為杠桿為中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了保障。
在過去三十年里，對(duì)中國家庭而言，75%的資產(chǎn)為房產(chǎn)，房產(chǎn)作為杠桿，也直接推動(dòng)了中國的貨幣發(fā)行，個(gè)人開始有信用，政府愿意撥款，銀行也愿意貸款，新城建設(shè)速度堪稱世界第一。
截至2018年，中國房地產(chǎn)已度過了資本短缺時(shí)代，轉(zhuǎn)而進(jìn)入資本過剩階段。在中央指導(dǎo)下，中國房地產(chǎn)開始進(jìn)入由量轉(zhuǎn)質(zhì)的階段，并迎來史上最嚴(yán)的宏觀調(diào)控，新的規(guī)則與紅利也同樣即將來臨。
“任何一個(gè)其他國家發(fā)行大量貨幣，早就不行了。但中國沒問題，為什么？因?yàn)檫@個(gè)錢不是政府印的，它是中國房地產(chǎn)創(chuàng)造出來的。因此中國房地產(chǎn)未來大家也一定要記住這個(gè)信用，是中國最可貴的信任?！?
未來三十年道更，
無限想象開始定義現(xiàn)實(shí)
“道”，即為“三十年一世”中運(yùn)行的大規(guī)則，而房地產(chǎn)規(guī)則的變化則取決于價(jià)值、城市、范圍、內(nèi)涵。未來城市將進(jìn)一步分化，商品房范圍將擴(kuò)大至目前的一倍至兩倍，中國房地產(chǎn)從產(chǎn)品開始全方位配合生活。創(chuàng)業(yè)空間與范圍也會(huì)持續(xù)擴(kuò)大，共享空間越來越重要，生活將成為房地產(chǎn)的主題。
一、價(jià)值之道：房子是用來住的，不是用來炒的——十九大
房產(chǎn)價(jià)值往往由貨幣、產(chǎn)權(quán)、流動(dòng)性、功能決定，當(dāng)代貨幣已然直接與信用掛鉤。前文已提到，在中國，房屋的貨幣特性儼然保障了中國經(jīng)濟(jì)的增速。
自持、出租、變現(xiàn)、質(zhì)押等多渠道收益方式，與可分割時(shí)間空間而持續(xù)增強(qiáng)流動(dòng)性的房產(chǎn)而言，又進(jìn)一步強(qiáng)化了房產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)價(jià)格多元，創(chuàng)新也將進(jìn)一步產(chǎn)生。
功能上，商場(chǎng)配套房產(chǎn)的模式也已然落后于時(shí)代。至于具體改進(jìn)，那則是下半場(chǎng)——新的三十年該考慮的問題了。
當(dāng)然，未來房產(chǎn)將以收益定價(jià)為定價(jià)模式，如果永遠(yuǎn)以上半場(chǎng)的規(guī)則定義下半場(chǎng)，則永遠(yuǎn)買不上房子。上半場(chǎng)，中國為投資階段，以邊際定價(jià)為主，而回報(bào)僅僅是租金，下半場(chǎng)即將開始，無限想象開始定義現(xiàn)實(shí)。
“最后，你會(huì)發(fā)現(xiàn)整個(gè)上半場(chǎng)，中國就是一個(gè)投資階段，買房子也是投資，我們對(duì)未來有無限的想象力。”
二、城市之道：分化定律
城市分化往往由質(zhì)量、半徑與外力所構(gòu)成，第三產(chǎn)業(yè)GDP總量及增速是最值得參考的指標(biāo)。人口聚集方向，購房者遷徙距離，是城市輻射半徑的最終成果，推動(dòng)城市持續(xù)增長的外力有多種因素，最終體現(xiàn)為本地存款。
同時(shí)，城市結(jié)構(gòu)單一，是停滯的特征，需要有進(jìn)口轉(zhuǎn)出口的能力，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)力升級(jí)。所以，考察城市還得看產(chǎn)業(yè)，而投資是向未來投資，支出帶來未來的現(xiàn)金流。
“人口從哪兒來？憑什么想著聚集？購房者遷徙的距離，比如深圳，深圳的購房者遷徙距離簡(jiǎn)直令世界人驚嘆，想多遠(yuǎn)就多遠(yuǎn)。”
“現(xiàn)在所有人，犧牲自己的時(shí)間，在干什么呢？在向未來投資。什么是向未來投資？就是犧牲眼前的享受?！?
三、范圍之道：存量與產(chǎn)權(quán)——新動(dòng)能
簡(jiǎn)單而言就是存量，如上述所言，中國房地產(chǎn)正在由量變開始轉(zhuǎn)向質(zhì)變，難以通過新樓盤保持增速的房地產(chǎn)目光都逐漸投向存量占多數(shù)的普通住房。
以深圳為例，50%的住房是農(nóng)民村，而這恰恰有著真正的生活，甚至直接演變出深圳的特色精神。
同時(shí)，存量的擴(kuò)大，引起規(guī)則劇變，共享產(chǎn)權(quán)、共享空間的概念也基于此產(chǎn)生，也是這一趨勢(shì)下的產(chǎn)物，時(shí)間和空間是哲學(xué)概念，這兩個(gè)概念都可以被房子解決。
對(duì)于巨大存量的微調(diào)與進(jìn)行產(chǎn)權(quán)的細(xì)致劃分加工而形成新的經(jīng)營方式所締造的新動(dòng)能是房地產(chǎn)下半場(chǎng)的經(jīng)營方向。所以，中國房地產(chǎn)新時(shí)代的下半場(chǎng)也正式開始。
“陌生人分租一套房的幾個(gè)房間，深圳人合租這事兒，不像大學(xué)宿舍要4年，我們經(jīng)常和陌生人在一塊兒，又不發(fā)生兇殺不天天打架，必須建立陌生人的交往規(guī)則，大家自動(dòng)自覺會(huì)這么做。而陌生人交往的規(guī)則，就是新城市的主要精神?！?
本文來源于微信公眾號(hào)“PHBS創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)中心”
