想像未來的大灣區(qū)，跟我們行業(yè)相關(guān)的就是城市、居住、辦公，跟房地產(chǎn)相關(guān)，跟我們公司密切相關(guān)。
世聯(lián)是1993年在深圳成立的，當時遇上94、95年宏觀調(diào)控，市場一塌糊涂，慘烈程度超乎我們所有人現(xiàn)在能想像的。當時深圳、海南的爛尾樓數(shù)不勝數(shù)，世聯(lián)從那時開始做代理，把它們賣出去就能掙錢。有了最嚴峻的考驗，才能真正鍛煉出能力，這是第一步。
深圳的第一步是領(lǐng)先全國的，我們在深圳賣新房賣到40個億的時候，開始走向全國。其實，當時在全國賣40億，都是非常大的新房代理公司了。我們走向全國，深圳經(jīng)驗不斷跨區(qū)域復制，由點到一個大面。
今年第三季度，中國的新房成交量開始下滑，新房代理業(yè)務是無法支撐一個上市企業(yè)的高速增長的。 因此，2014年初，我們開始全力轉(zhuǎn)型。新房場景下我們還能提供什么樣的服務？金融，一個業(yè)務在同樣的場景下能不能疊加另一個業(yè)務，這叫做相關(guān)單一場景多元化。我們發(fā)現(xiàn)，金融跟房地產(chǎn)一樣，也受國家調(diào)控。比如，好多年前可以做首付貸，但后面國家不讓做，作為上市公司就一定不能做，所以我們金融也得持續(xù)轉(zhuǎn)型。在國家提出“租售同權(quán)”概念之前，我們就開始做租賃。租賃是一個完全碎片化的市場，但隨著消費的整體升級，租賃市場一定會成為高房價城市的重要市場。
目前，全國租賃市場不到1萬億，而且碎片化嚴重。預計未來三五年，這個市場翻3倍，達到3萬億是完全有可能的。新房市場大概在10萬億上下，未來會有10%的增長或下滑。
一旦打開租賃市場，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的概念跟以前不太一樣了。盡管國家對房地產(chǎn)有一系列的調(diào)控，也許我們對房地產(chǎn)有一個不好的預期，但請大家不要忘了三件事：
一、中國房地產(chǎn)的服務業(yè)處于一個巨量市場。
二、目前房地產(chǎn)服務企業(yè)的市占率水平都太低。
三、中國房地產(chǎn)市場的服務是非標準化的，周期又長，又要在地，還要一城一策，跟國家宏觀調(diào)控相似。
事實上，目前中國的存量資產(chǎn)超過300萬億。這樣，存量資產(chǎn)就成為中國房地產(chǎn)專業(yè)服務人員的未來。中國每年增量10萬億，存量300萬億，這么一個巨量的市場，培育能力就成為了世聯(lián)轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵。世聯(lián)正在長租公寓、辦公租賃領(lǐng)域，加緊培育能力，這個能力跟數(shù)據(jù)相關(guān)，跟人員的專業(yè)相關(guān)。
一、在對灣區(qū)進行想像之前，我想談談對全國城市化未來的一些看法。中國城市化走到今天，開始進入下半場，迅速地從一個面向幾大塊集中。未來這幾大塊的市場非常值得期待：無論是房子的價格、交易的量，還是品種的創(chuàng)新。
二、全球十大城市，就是“世界城市”的概念。世界城市的辦公和商業(yè)的交易額占全球所有城市交易額的40%，其他城市加起來才占60%。全球前二十的城市占總交易額的60%，這還不算住宅。
可見，未來城市迅速向“世界城市”集中。事實上，全球房價住宅的最主要的活躍地區(qū)也在這些塊狀區(qū)域，粵港澳大灣區(qū)我們認為就是正在崛起的世界級城市群。
對這個城市群的想像，打開了中國房地產(chǎn)業(yè)，尤其是房地產(chǎn)服務業(yè)的空間。對于灣區(qū)的未來，如果按照張軍教授說的“充滿想像力”的話，我有幾大基本的想像，它們一定會實現(xiàn)：
一、全灣區(qū)軌道同城化，這個不會在很遠的未來就會實現(xiàn)。全灣區(qū)軌道的同城化，意味著灣區(qū)的任何一點到另外一點，一個小時，換乘不超過3次，這是灣區(qū)同城化或是大灣區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)。
二、灣區(qū)的行政邊界將在未來三五年打破。這個打破意味著灣區(qū)內(nèi)各類經(jīng)濟、個人家庭和資質(zhì)是互認的。限制深圳人到東莞買房，這事兒極其不合理，怎么能叫灣區(qū)呢？深圳白領(lǐng)，這么高的房價怎么買？很多深圳企業(yè)的老板，最擔心的就是這么高的房價，員工怎么辦？所以，我認為未來三五年內(nèi)，這個問題必須在灣區(qū)打破。
三、灣區(qū)尤其是主要核心區(qū)域普調(diào)建筑容積率。現(xiàn)在的容積率這么低，灣區(qū)未來還要吸納那么多的內(nèi)容，這是裝不下的，尤其是核心的重點區(qū)域，容積率應該繼續(xù)提高。全深圳曼哈頓化會成為必然，否則怎么有效率呢？曼哈頓是全球最環(huán)保的城市，因為公共設(shè)施使用效率最高，商業(yè)使用效率最高，軌道交通使用效率也最高。如果這樣做，深圳的未來值得我們期待，這個城市就更有容量。
四、將灣區(qū)眾多存量物業(yè)，尤其是辦公、商業(yè)物業(yè)，推向REITs、公開資本市場。這件事，灣區(qū)應該試點。我們有非常好的榜樣就是香港，尤其是The Link（領(lǐng)展）——亞洲最大的房地產(chǎn)投資信托基金。香港能做，深圳為什么不能做？我們呼吁這樣做，這樣使得整個灣區(qū)的建設(shè)資金能夠得到保障。
五、突破共享經(jīng)濟目前在深圳、在灣區(qū)的基本障礙。目前房地產(chǎn)服務業(yè)里，Airbnb即將上市。這告訴我們，在一個大都市，比如舊金山的房價高、租金也貴，解決租賃問題必須用共享經(jīng)濟。這對于年輕人的消費是件好事，目前共享經(jīng)濟碰到諸多行政、法律上的障礙。比如說，共享住宅要用特殊行業(yè)許可證（特行證）。企業(yè)要創(chuàng)新，我們要有很好的制度環(huán)境，所以深圳、灣區(qū)一定要高舉改革開放的大旗。共享經(jīng)濟在灣區(qū)的確立，能使得灣區(qū)的年輕一代大幅提高效率、降低成本。
六、消除對樓宇經(jīng)濟和立體城市的法制性、行政規(guī)定性障礙。我們到紐約、東京、舊金山……任何一個灣區(qū)看到樓宇經(jīng)濟的蓬勃，和在深圳看到的是不一樣的。深圳的寫字樓每天早上、中午、晚上都排隊，在樓上干不了什么。但我們在東京看到，一棟樓里15樓是餐廳，16樓是咖啡廳，這都讓干。我們可以出臺許可標準，但不能妨礙我們對這棟樓的使用。一旦這樣做，就提高了大樓的實用率，給年輕人創(chuàng)造了更多便利，提高了經(jīng)濟活躍的程度。我們在東京、紐約看到，睡眠艙就在寫字樓里，這有什么不行嗎？列出條件就可以了。目前，在這方面，我們基本寸步難行，中國房地產(chǎn)服務業(yè)做不了太多，原因是什么呢？不讓做。這個事，能不能讓灣區(qū)率先走在前面試點，出了經(jīng)驗怎么管，然后再向全國推。
七、消除對住宅的歧視。我們的用地很少了，公改公提高了容積率，但全是給辦公的。東莞的住宅不讓深圳人買，深圳又沒住宅用地批。一申請批住宅，就說你想搞房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)的名聲太差了。但高房價的問題怎么解決，總要給個出路吧。在曼哈頓區(qū)域，一半的房子是住宅。我們的中心區(qū)有幾棟住宅？我們對住宅太歧視了，以至于上班塞車的問題全都出來了。我們不應該對住宅有歧視，否則將來怎么解決灣區(qū)的生活問題。
八、推行全建筑綠色標準，這件事灣區(qū)一定應該走在前面。深圳的環(huán)境在全國是排在前面的，即使這樣，跟房地產(chǎn)相關(guān)的碳排放，依然占了非常高的比例。汽車尾氣沒有建筑排得多，這方面強制性的綠色標準我們也沒有出。
九、把灣區(qū)的濱海濕地當做灣區(qū)重要環(huán)保樣板來打造，要打造成國際級大灣區(qū)濕地樣板。深圳、香港已經(jīng)有這個條件了，整個灣區(qū)都要有。深圳的中心區(qū)跟濱海濕地，尤其是紅樹林濕地是最近的。深圳是全球候鳥的遷徙地，現(xiàn)在是觀鳥季了。當這么多的候鳥，跟中心區(qū)結(jié)合在一塊，濕地保護得又好，這種環(huán)境就是國際級的了。
十、給房地產(chǎn)服務業(yè)，乃至所有服務業(yè)政策支持。服務企業(yè)不要稅收優(yōu)惠，能不能把強加在服務業(yè)上的種種限制，放開給上市公司去試點？因為我們能夠負責任。比如說短租公寓一定要特行證，給我們政策上先行先試的機會。深圳乃至灣區(qū)，不論是高新企業(yè)也好，還是高大上的科研機構(gòu)也好，他們需要服務。因為灣區(qū)高科技企業(yè)多，而這些企業(yè)要專注科研，行政需要外包。現(xiàn)代服務企業(yè)要滿足居住、辦公升級新要求，就要給到政策的實質(zhì)支持。如果這樣，預計灣區(qū)的服務業(yè)都會同城化，比如香港的已經(jīng)完全進入深圳了。只要放開行政上的許多限制，率先出臺標準，我們相信中國的房地產(chǎn)行業(yè)，將會在灣區(qū)把模式全部打開，然后逐步向全國推廣。我們跟國際級服務公司可以同臺競技，就能夠培育世界級的服務企業(yè)了。
