一、對(duì)目前全國房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析和對(duì)都市圈的判斷
2016年，全國房地產(chǎn)新房市場(chǎng)交易量將創(chuàng)歷史新高，可能會(huì)達(dá)到10萬億的成交額，相對(duì)2015年近8萬億的增長速度是驚人的，中央去庫存的政策非常有效，不止常州、揚(yáng)州，甚至東北、哈爾濱也都有不同的成效，去庫存的總體目標(biāo)已經(jīng)完成，基于此背景和核心城市的地王及價(jià)格漲幅過快等因素，政策的一系列收緊是正確的。全國去庫存完成已經(jīng)解決兩大問題，一是政府土地可以再持續(xù)出讓，將大大降低政府的債務(wù)，二是開發(fā)商及地方政府融資平臺(tái)的債務(wù)壓力也大大緩解。
今年有幾個(gè)重要的和經(jīng)濟(jì)總體形勢(shì)相關(guān)的指標(biāo)值得大家留意，首先是煤炭價(jià)格出人意料地實(shí)現(xiàn)了翻倍，意味著傳統(tǒng)能源行業(yè)去產(chǎn)能化的任務(wù)也基本完成，不僅鋼材的價(jià)格穩(wěn)住了，用電量也上升了。這意味中國的這一輪經(jīng)濟(jì)探底已經(jīng)結(jié)束，即將開始反彈，基本指標(biāo)明確地驗(yàn)證了這些結(jié)論。
2016年的調(diào)控源于人民幣超發(fā)之后，老百姓為了保值，在購買財(cái)產(chǎn)的過程中不斷加杠桿，比如城鎮(zhèn)居民的資產(chǎn)債務(wù)由原本的20%迅速提升到50%，整個(gè)市場(chǎng)迅速掉頭，形成了資產(chǎn)荒。
在這個(gè)過程中，我們必須對(duì)大城市和大都市圈重新認(rèn)識(shí)，看清趨勢(shì)。原先的普遍觀點(diǎn)是大城市要限制人口，大都市圈互相之間的同質(zhì)化嚴(yán)重，目前我的觀點(diǎn)是都市圈的發(fā)展規(guī)律是繼續(xù)城市化，而且都市圈之間的競爭將由之前忽視人口，迅速轉(zhuǎn)變?yōu)槿瞬诺母偁帯⑷丝诹魅胨俣纫约皵?shù)量的競爭。
二、關(guān)于市場(chǎng)消費(fèi)者需求的再研究
資產(chǎn)價(jià)格提升后的一個(gè)重要市場(chǎng)變化就是消費(fèi)在升級(jí)，主要體現(xiàn)在90后的消費(fèi)行為上。他們和70、80后完全不同，“活在當(dāng)下”是90后的口號(hào)，消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)不可阻擋。消費(fèi)升級(jí)、人群的集聚和我們房地產(chǎn)之間的矛盾開始突出，兩個(gè)主要矛盾點(diǎn)：
第一，大都市圈里分核心都市與外圍，這是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，必須要區(qū)分。原先分城市我們是分一二線，現(xiàn)在是站在大都市圈和大市場(chǎng)的角度來分配人的居住空間。比如，原先惠州與深圳的關(guān)系遠(yuǎn)，常州與南京也一樣，互不相干。現(xiàn)在從大都市圈的角度開始融合了，核心原因是軌道圈的改善，而且隨著城際交通的完善，一個(gè)城市沿著軌道上班這種生活方式將逐漸成為必然。
第二，沿著軌道交通，通過時(shí)間改變空間，對(duì)中國城市化有著深遠(yuǎn)的影響。消費(fèi)升級(jí)之后，時(shí)間將改變空間，核心城區(qū)的房地產(chǎn)交易跟這個(gè)區(qū)絕大多數(shù)工作人口是完全沒有關(guān)系的，全球大都市基本都相似，看紐約、東京、首爾等，發(fā)展規(guī)律都一樣，中國大都市圈也將沿著這個(gè)規(guī)律發(fā)展。
整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員的關(guān)注點(diǎn)需要轉(zhuǎn)變
第一，真正關(guān)注城市的發(fā)展規(guī)律。
都市圈的一手房市場(chǎng)還會(huì)有較長的發(fā)展和成熟期，十年左右將基本奠定中國夢(mèng)，整個(gè)大都市圈會(huì)趨向于和諧——城市人口持續(xù)增加，社會(huì)階層更加豐富，農(nóng)村人口越來越少。十年后的中國，房地產(chǎn)總量將超過美國，財(cái)富價(jià)值也將在美國之上，城市的總量更會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過美國，將是絕對(duì)的世界第一，沒有任何懷疑。即將發(fā)生這樣巨大的變化，我們不僅要有深刻認(rèn)識(shí)，而且對(duì)城市化帶來的新市場(chǎng)要有深入研究，所以推薦大家讀一讀《城市的勝利》及另一本經(jīng)典著作《美國大城市的生與死》。 這兩本書會(huì)告訴我們，城市發(fā)展優(yōu)劣的標(biāo)準(zhǔn)以及什么是城市中的價(jià)格體系。由于我們之前對(duì)城市的理解不夠，所以對(duì)城市的發(fā)展有各種疑慮，對(duì)規(guī)律理解不清。世聯(lián)人要不斷讀經(jīng)典，把核心找到，改變看問題的角度，我們就會(huì)大不一樣。
第二，高度關(guān)注因規(guī)模而帶來的時(shí)空價(jià)值變化。
長三角有最好的軌道交通設(shè)施，原先價(jià)格相差極大，比如上海、常州、蘇州、無錫；再比如南京、揚(yáng)州。要推理和研究價(jià)格差什么時(shí)候是合理的，我們就需要研究類比大紐約、大東京，而這其中真正價(jià)格差的體現(xiàn)是通過租金反映出來的。這樣，我們就有必要清楚時(shí)間和價(jià)格的關(guān)系，結(jié)合地鐵站點(diǎn)差異，結(jié)合公共配套和資源的差異，掌握時(shí)空價(jià)格的規(guī)律，發(fā)掘機(jī)會(huì)。
當(dāng)市場(chǎng)發(fā)生重大變化時(shí)，我們只有改變?cè)鹊挠^念，重新對(duì)都市圈的基本特征和消費(fèi)者需求進(jìn)行深入研究，才能看清趨勢(shì)，找準(zhǔn)發(fā)展方向。而城市化尚在路上，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍大有可為。
