兔年伊始，萬象更新。一切都在恢復(fù)式重啟，人們對(duì)2023年經(jīng)濟(jì)都因此寄予了很高的期望。這種期望與以往不同，并不是簡(jiǎn)單的猛然的增長(zhǎng)，而是不像過去三年那樣沒底線的下跌，市場(chǎng)可以恢復(fù)三年前的正常。顯然劉鶴副總理在達(dá)沃斯論壇上的“房地產(chǎn)仍然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”這一論斷讓行業(yè)看到了“反思”、“理性”和“希望”。
但我們同時(shí)也看到了許多坊間各類人物對(duì)這一論斷的質(zhì)疑和反對(duì)。比如學(xué)者鄭永年先生，而這種反對(duì)具有普遍的代表性，特摘錄如下：
“現(xiàn)在，市面上有兩種思路。一種有點(diǎn)‘病急亂投醫(yī)’，主要表現(xiàn)為回到一種比較傳統(tǒng)的思維方式，有些人又在號(hào)召搞基建，有些人提倡回歸房地產(chǎn)的重要性。
因?yàn)橄駛鹘y(tǒng)基建等方法，我們的發(fā)展和增長(zhǎng)空間已經(jīng)不大了。房地產(chǎn)實(shí)際上也已經(jīng)飽和了，我們現(xiàn)在的一些做法只是說能化解一些問題。
想讓房地產(chǎn)再成為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱，實(shí)際上還是很困難的，尤其是從世界經(jīng)濟(jì)史的角度來看，沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體可以長(zhǎng)期依靠房地產(chǎn)而成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。”
——《大灣區(qū)評(píng)論，鄭永年對(duì)當(dāng)前形勢(shì)一些判斷》
鄭教授的觀點(diǎn)與我接觸到的很多學(xué)者和自媒體人的觀點(diǎn)類似，看似“有邏輯、有態(tài)度、有學(xué)問”，實(shí)則大而化之，概念含混，而且誤用經(jīng)濟(jì)史資料來誤導(dǎo)政策，有必要進(jìn)行討論。因?yàn)椋沁@種思路導(dǎo)致了過去三年一系列對(duì)行業(yè)的打壓，導(dǎo)致了從地方政府、開發(fā)商到消費(fèi)者的“資產(chǎn)負(fù)債表”的惡化，進(jìn)而引發(fā)市場(chǎng)成交量的極度萎縮。
01
什么是“經(jīng)濟(jì)的支柱”？先說微觀經(jīng)濟(jì)。
我們都知道，微觀經(jīng)濟(jì)的主體是“企業(yè)”和“消費(fèi)者”，我這里的“企業(yè)”是泛指一切從事生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)的法人主體，并不特指“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”。
現(xiàn)代企業(yè)的“資產(chǎn)負(fù)債表”擴(kuò)張，意味著擴(kuò)大再生產(chǎn)；消費(fèi)者的“資產(chǎn)負(fù)債表”擴(kuò)張意味著擴(kuò)大消費(fèi)，反之則導(dǎo)致“需求下跌，經(jīng)濟(jì)下滑”。
過去三年為什么出現(xiàn)“反之”的狀況？為什么社融下降，內(nèi)需（消費(fèi)）下跌，市場(chǎng)成交慘淡？當(dāng)然是“資產(chǎn)負(fù)債表”萎縮導(dǎo)致。
有人說是“疫情”導(dǎo)致，當(dāng)然也是；但去年12月之后，到春節(jié)期間，完全沒有三年前的“返鄉(xiāng)置業(yè)潮”和“開店擴(kuò)張潮”，不就是“資產(chǎn)負(fù)債表”支撐不住擴(kuò)大生產(chǎn)和消費(fèi)嗎？
那么企業(yè)和消費(fèi)者“資產(chǎn)——負(fù)債表”是怎么構(gòu)成的呢？
根據(jù)中國(guó)社科院2019年計(jì)算，消費(fèi)者非金融類資產(chǎn)絕大部分是住房資產(chǎn)，占總資產(chǎn)40%。這兩年，多數(shù)城市二手房?jī)r(jià)格同比、環(huán)比均回落，導(dǎo)致“資產(chǎn)負(fù)債表”縮水。
社科院研究認(rèn)為更深層次的問題在于“住房資產(chǎn)價(jià)值的不確定性增大”！
消費(fèi)者資產(chǎn)負(fù)債表情況可以類比于“民企”的情況，在此不贅述。
02
什么是“宏觀經(jīng)濟(jì)”的支柱？
“宏觀經(jīng)濟(jì)”比較復(fù)雜，往簡(jiǎn)單了說主體就是“政府和銀行”，當(dāng)然特別重要的是“貨幣”。（關(guān)于貨幣的M0、M1、M2等問題，篇幅太長(zhǎng)，來文再述）。宏觀經(jīng)濟(jì)的好與壞，主要衡量指標(biāo)是“經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)貨幣穩(wěn)定、不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”。
經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中國(guó)號(hào)稱“三駕馬車”：在“外貿(mào)”、“消費(fèi)”不景氣的前提下，就靠政府“投資”了。
投資就是擴(kuò)張“資產(chǎn)負(fù)債表”，而政府投資的主體，主要參與方“地方政府”的“城投債”已經(jīng)開始違約了。支撐地方政府的“支柱”是什么？不是一目了然了嗎？銀行就是相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)方，所謂“系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)”的底線，都是可以計(jì)算出來的。房地產(chǎn)不是支柱行業(yè)，哪個(gè)行業(yè)是呢？鄭教授居然說，“基礎(chǔ)科研、轉(zhuǎn)化數(shù)據(jù)”，這不能不說是太幼稚了吧！
03
確如鄭先生說，“沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體依靠房地產(chǎn)而成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體”，中國(guó)也不是！中國(guó)房?jī)r(jià)剛好完美配合了中國(guó)“工業(yè)化”和“城市化”的大勢(shì)，而成為中國(guó)“核心資產(chǎn)”的，這個(gè)核心資產(chǎn)撐住了“世界工廠”和中國(guó)制造，并不斷升級(jí)，這正是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的普遍的模式。
我之所以說房地產(chǎn)仍然是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的支柱行業(yè)，主要是從以下幾個(gè)方面看房地產(chǎn)的作用：
1、巨大的存量市場(chǎng)；
2、從廣義房地產(chǎn)業(yè)占GDP比重看仍是經(jīng)濟(jì)支柱；（美國(guó)2021年GDP中房地產(chǎn)仍占比11.52%）
3、房地產(chǎn)價(jià)格下跌仍然是經(jīng)濟(jì)危機(jī)主因；
4、房地產(chǎn)相關(guān)稅收是地方政府主要收入之一；
5、住房?jī)r(jià)格仍然是城市分化的主要標(biāo)志；
6、良好的住房仍然是消費(fèi)者美好生活的主要向往；
7、各種類型住房品類多樣化，支撐了城市的發(fā)展；
8、房地產(chǎn)仍然是經(jīng)濟(jì)中最穩(wěn)定、最受銀行歡迎的抵押資產(chǎn)；
9、雖增量市場(chǎng)不如中國(guó)大，但巨大的存量市場(chǎng)的交易服務(wù)改造提升依然是巨量市場(chǎng)。
以上所述 9 條，在中國(guó)又何嘗不是呢?
對(duì)房地產(chǎn)重要性的認(rèn)識(shí)，無論在理論上還是在實(shí)踐中，都應(yīng)該以實(shí)事求是的態(tài)度來對(duì)待，因?yàn)樘匾荒芮榫w化、簡(jiǎn)單化粗暴對(duì)待，否則就真“支撐”不住了！
附：重磅！鄭永年對(duì)當(dāng)前形勢(shì)的一些判斷！——文章來源于大灣區(qū)評(píng)論 ，作者鄭永年
