問：在房地產市場新常態化之下，如何構建營銷的模式？近年來互聯網電商模式競爭甚囂塵上，也有部分企業因燒錢難以為繼的案例，目前市場營銷是否已形成有效的規則？未來的營銷應該如何做？
答 目前房地產營銷并沒有形成有效的規則，原因是短期政策的影響太大了，以至于營銷沒有發揮它本來的功能。
問：近年來世聯行的業務場景由線下交易延伸至O2O交易、存量交易、公寓平臺等，公司在這些方向上的競爭力是什么？場景作為世聯行的核心資產，公司是如何維護的？如何轉化為盈利？
答 事實上我們從一手樓代理案場延伸我們的疊加服務，包括世聯的電商、存量交易、金融服務、公寓和資產服務等，世聯在這些方向的核心競爭能力依然還是策劃定位和服務意識，這是世聯的傳統能力。
而我們認為存量交易，包括世聯紅璞、世聯房聯寶等，策劃依然是非常重要的核心競爭力。
比如說，長租公寓目前普遍面臨的局面是出房率不足，3個月以上出房率如果達不到80%就賠錢了。
世聯紅璞3個月以上的出房率達到90%，這里有一個非常重要的核心能力，就是精準的客戶定位和營銷。
存量市場更加重要的是服務，而不是投資。現在大把投資都沒什么回報，原因是投資在存量房里面一旦進入運營，他們就做不好了。
事實上服務是運營的核心能力，服務的核心能力跟團隊的基因有關，這個團隊得是一個有服務基因的團隊，不能是一個投資基因的團隊。
公司如何維護我們核心資產呢？我們在一手案場要疊加對小業主的綜合服務，同理我們在寫字樓和公寓的資產運營上也一樣，就是在場景流量基礎上疊加服務，我們要這樣來維護它，比如疊加金融、裝修等服務。
在疊加我們的綜合服務，維護核心資產的過程中，做好這些服務，我們的盈利點就很清楚了。
問：世聯行近年來運營“房聯寶”服務平臺，這種整合媒體、客戶及金融的新業務在公司戰略中占據怎樣的地位？在流量變現方面，房聯寶與傳統帶客渠道相比優越性體現在哪里？
答 世聯房聯寶是什么？是專業的渠道策劃能力和整合資源，是突破案場的服務。服務于什么呢？服務于成交的全過程。
傳統帶客渠道呢？傳統門店、網上流量帶客，這有一個最大的問題，就是沒有策劃定位的流量都是假流量，是沒有效果的，也沒有意義。
房聯寶在世聯戰略中越來越居于我們的營銷主導地位，也就是說如果原先我們是案場服務，靠廣告，現在我們是靠房聯寶結合疊加新的模式，滿足2B和2C端的綜合性要求。
這個業務在世聯營銷服務里的比重會越來越大，因為房聯寶更大的程度上是服務于過程，最終對結果負責。
問：從2016年6月至今年5月上旬，國家先后出臺一系列培育發展住房租賃市場的規范化文件，與此同時包括萬科、世聯行等企業先后布局長租公寓，這塊蛋糕有多大？目前長租公寓企業仍停留在搶占房源的初級階段，如何判斷未來的發展走勢？
答 公寓市場原先都是碎片化市場，碎片整合加服務升級就是未來，最最重要的是長租公寓并不止是商品房市場，它還包括非商品房市場。
因此長租公寓在未來才是“房子是為了住的，不是炒的”最主要的解決方案。
長租公寓市場的未來需要細分，我們有各種各樣的公寓，比如有分散式、集中式的；還有各種不同的定位，高中低檔，事實上每一個定位的原則是根據不一樣的需求來的，市面上還有短租公寓。
進行不同定位的策劃，尤其是生活的營造，可能是服務升級的最主要的方向。
未來發展走勢可能會在目前這種混亂的、大家都搶房源、不怎么掙錢的基礎上，誰率先突破運營能力、出房能力和規模效益，誰就能取勝。
問：上海、深圳等一線核心城市均推出制約公寓的政策，如何看待這種政策對于長租公寓市場發展的影響？目前北上廣深在控制人口規模，這是否會導致人口流入二線城市，進而左右長租公寓市場的發展走向？
答 雖然目前上海、深圳一線核心城市推出制約公寓的政策，但本人認為是會不斷進行調整的，而不是一錘定音，調整的步伐需要看情況發展。
問：有說法指，運營出租房屋所需繳納的營業稅、房產稅、所得稅等超過租金收入20%，考慮管理成本支出，凈租金收益率只剩2.5%左右。政策體系及企業疊加服務等方面，如何才能支撐長租公寓盈利？
